高輪ゲートウェイと大崎、まだまだ再開発は始まったばかり、買っとくならどっち？

5.賃料の推移とその比較

　ライフルホームズが発表している賃貸マンションに関するデータを基に、直近5年間の『高輪ゲートウェイ駅』と『大崎駅』に関する賃料の推移を比較していきます。

　データを確認すると、高輪GW駅の標準的な物件の賃料は直近の3年間で4.34%程度上昇していることがわかります。これは東京都の変動率である5.45%と同程度の水準です。

　この3年間の賃料上昇率を内訳でみると、初年度0.42%、2年目1.19%、3年目2.73%となっています。

　続いて、大崎駅の標準的な物件の賃料は直近の3年間で4.75%程度上昇していることがわかります。こちらも、東京都の変動率と同程度の水準です。

　この3年間の賃料上昇率を内訳でみると、初年度0.65%、2年目-0.08%、3年目4.19%となっています。

6.マンション価格の推移と比較

●6-1.駅別中古マンション価格に関するデータの推移

　東京カンテイが発表している、駅別中古マンション価格に関するデータを基に、直近5年間の『大崎駅』に関するマンション価格の推移を比較していきます。高輪ゲートウェイ駅はデータがありませんでした。

　データを確認すると、直近5年間で『大崎駅』は82万円/坪（約17%）上昇していることがわかります。

　再開発事業が行われていることから、しばらくは上昇傾向が続いていくことが予想されます。

●6-2.マンション専業各社のファミリー物件の単価比較

　このように堅調に推移している高輪ゲートウェイ駅と大崎駅の住宅価格ですが、さらにいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。

　まず、大手仲介サイトであるホームズ（https://www.homes.co.jp/mansion/chuko/price/）では、直近3カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、70平方メートル前後の中古マンションの平均価格は、高輪ゲートウェイ駅が9,264万円（437万円/坪）、大崎駅が7,444万円（352万円/坪）でした。

　次に、新築マンションの相場に強い住まいサーフィン（https://www.sumai-surfin.com/price/stations-areas/line/）では、高輪ゲートウェイ駅が平均価格1,0780万円（509万円/坪）、大崎駅が平均価格10,210万円（482万円/坪）でした。

　他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチ（https://utinokati.com/）では、高輪ゲートウェイ駅が平均価格9,408万円（444万円/坪）、大崎駅が平均価格9,105万円（430万円/坪）でした。

　最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産（https://sre-realestate.com/kai/mansion/）では、高輪ゲートウェイ駅が平均価格9,667万円（457万円/坪）、大崎駅が平均価格8,425万円（398万円/坪）でした。

　ちなみに、どの相場も2023年9月時点の数字です。

　上記を参考に、住まいサーフィンの新築価格とその他3つのサイトの平均価格（高輪ゲートウェイ駅9,446万円、大崎駅8,324万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では高輪ゲートウェイ駅が約12%、大崎駅が約18%もの乖離（かいり）がありました。

　将来の家族構成や職場の変化など、万が一のマンション再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築10年程度の中古マンションを賢く購入する方が、万が一のことを考えて安心だと思います。