中目黒VS自由が丘 マンション買うなら…？自由が丘は再開発でどう転ぶか

4.賃料の推移とその比較

　ライフルホームズが発表している賃貸マンションに関するデータを基に、直近5年間の『中目黒駅』と『自由が丘駅』に関する賃料の推移を比較していきます。

　データを確認すると、中目黒駅の標準的な物件の賃料は直近の3年間で3.58％程度上昇しています。

　これは中目黒駅のある東京都の変動の3.29％に比べて同程度の水準です。

　この3年間の賃料上昇率を内訳でみると、初年度-0.16％、2年目0.39％、3年目3.36％となっています。

　自由が丘駅の標準的な物件の賃料は直近の3年間で4.42％程度上昇しています。

　これは自由が丘駅のある東京都の変動の3.29％に比べて同程度の水準です。

　この3年間の賃料上昇率を内訳でみると、初年度1.17％、2年目0.73％、3年目2.52％となっています。

5.マンション価格の推移と比較

●5-1.駅別中古マンション価格に関するデータの推移

　東京カンテイが発表している、駅別中古マンション価格に関するデータを基に、直近5年間の『中目黒駅』と『自由が丘駅』に関するマンション価格の推移を比較していきます。

　データを確認すると、直近5年間で『中目黒駅』が49万円/坪（約13％）、『自由が丘駅』が59万円/坪（約20％）上昇していることがわかります。

　どちらの駅も、注目度の高い再開発事業が行われていることから、しばらくは上昇傾向が続いていくことが予想されます。

●5-2.マンション専業各社のファミリー物件の単価比較

　このように堅調に推移している中目黒駅と自由が丘駅の住宅価格ですが、さらにいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。

　まず、大手仲介サイトであるホームズ（https://www.homes.co.jp/mansion/chuko/price/）では、直近3カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、70㎡前後の中古マンションの平均価格は、中目黒駅が7,835万円（370万円/坪）、自由が丘駅が7,702万円（364万円/坪）でした。

　次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジン（https://www.manen.jp/line/13/）では、中目黒駅が平均価格8,834万円（417万円/坪）、自由が丘駅が平均価格11,688万円（552万円/坪）でした。

　他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチ（https://utinokati.com/）では、中目黒駅が平均価格8,977万円（424万円/坪）、自由が丘駅が平均価格8,017万円（379万円/坪）でした。

　最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産（https://sre-realestate.com/kai/mansion/）では、中目黒駅が平均価格9,648万円（456万円/坪）、自由が丘駅が平均価格7,941万円（375万円/坪）でした。

　ちなみに、どの相場も2023年4月時点の数字です。

　上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他3つのサイトの平均価格（中目黒駅8,820万円、自由が丘駅7,887万円））を単純に比較すると、中古マンションと新築では、中目黒駅が約12％、自由が丘駅が約47％もの乖離がありました。

　将来の家族構成や職場の変化など、万が一のマンション再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築10年程度の中古マンションを賢く購入する方が、万が一のことを考えて安心だと思います。