練馬区、ファミリー層に愛される街は大江戸線延伸でさらに価値上昇か？

4.練馬周辺の価値は今後も上昇するのか？

　今まで見てきたように、練馬駅周辺は既に成熟した街づくりができているのに加え、今後も再開発により整備が進められることからも、住みやすさは向上していきそうです。

　しかし、不動産購入を検討するには、さらに詳しく将来的な価値を見込めるか見極める必要があります。そこで、それぞれのデータをもとに詳しく確認していきます。

●4-1.練馬駅周辺の世帯数の比較

　上記のグラフは「練馬駅」と「椎名町駅」、「江古田駅」の世帯数の比較です。練馬駅は、他の駅と比べ、2人以上世帯の割合が高く、ファミリー層が多い傾向が分かりました。

　年収部分で既述したように、経済的に豊かな方が多く、施設や利便性など自然豊かで子育てしやすい環境のため、ファミリー層にも愛されていることがわかります。

●4-2.練馬駅周辺の人口予測

　次に、各駅徒歩15分圏内の人口推計のデータを見てみます。上記のグラフは「国土数値情報（H30国政局推計）／国土交通省」のデータを国際航業が編集・加工した情報を元に作成したグラフです。

　2050年までの人口の増加予想数を確認すると、練馬駅は6,589人となっています。椎名町駅も江古田駅も同じような人口推移が予想されています。

　上記は、練馬区「統計情報」を基に過去10年間の練馬区全体の人口推移をグラフにしたものです。

　2012年から32,196人（4.5％）増加しています。なお、既述のような要因を踏まえ、練馬区の人口は、2047年まで、現在とほぼ同じ規模の人口を維持しているという予測となっています。

●4-3.交通機関の乗車率から見る利便性

　東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、「練馬駅」の乗車数の推移を考察していきます。グラフの通り、西武池袋線「練馬駅」の乗降客数は緩やかな増加傾向にあります。

●4-4.練馬の地価を考察

　ここから、練馬駅周辺の土地価格を確認していきます。以下のグラフは、商業地域に区分されている『練馬5-1（練馬駅）』と、住宅地に区分されている『練馬ー67（練馬駅）』、近隣の場所を含めた3地点のデータを基に、2011年から21年までの価格をまとめたものです。

4-4-1.商業地『練馬5-1（東京都練馬区豊玉北6-1-8）』について

　16年からは地価が上がり、20年まで増加しています。なお、11年から21年にかけては42万円/平方メートル（約42％）増加しています。

4-4-2.住宅地『練馬ー67（東京都練馬区豊玉北4-25-5）』について

　住宅地も徐々に地価が上昇し、11年から11年にかけて13.4万円/平方メートル（約31％）増加していました。

●4-5.練馬の中古マンションの価格の推移

4-5-1.マンション等住宅価格の推移

　最後に、ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、練馬駅周辺に建つ中古マンションの価格推移を確認します。

　まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、2010年からの練馬駅周辺に建つ中古マンションの価格をまとめたものです。

　上記のグラフによると、現在練馬駅周辺の中古マンションは価格が上昇傾向です。直近の3年間を見ると8.84％程度上昇しています。

　一方で、土地価格が2019年末から下降していましたが、一気に上昇傾向に向かっているのは注目です。

4-5-2.ファミリー向けマンションの価格まとめ

　このように堅調に推移している練馬駅の住宅価格ですが、さらにいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。

　まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近3カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、70平方メートル前後の中古マンションの平均価格を3,970万円（187万円／坪）でした。次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格6,722万円（317万円／坪）でした。

　他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格4,321万円（204万円／坪）でした。最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格4,323万円（204万円／坪）でした。ちなみに、どの相場も2021年11月時点の数字です。

　上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他3つのサイトの平均価格（4,205万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約60％もの乖離がありました。

　他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築10年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。