注目エリア「春日」駅直結の再開発が完成目前、その価値を徹底検証！

4．春日周辺の価値は今後も上昇するのか？

　このように、春日駅周辺は駅直結の再開発がもうすぐ完成し、より快適に、より利便性がアップする街として期待されています。

　しかし、不動産購入を検討するには、さらに詳しく将来的な価値を見極める必要があります。そこで、それぞれのデータをもとに詳しく確認していきます。

●4-1．春日駅周辺の世帯数の比較

　上記のグラフは、「春日駅」と「後楽園駅」、「水道橋駅」の世帯数配分の比較です。春日駅は、他の駅と比べ、4人以上のファミリー世帯が若干多い傾向にあります。昔からファミリー層に根強い人気がありましたが、今もその傾向が続いているようです。

●4-2．春日駅周辺の人口予測

　次に、各駅徒歩15分圏内の人口推計のデータを見てみます。上記のグラフは「国土数値情報（H30国政局推計）／国土交通省」のデータを国際航業が編集・加工した情報を元にグラフにしたものです。

　2045年から減少に転じると予想されていますが、春日駅の40年までの人口増加予想数は7,558人となっています。ちなみに、後楽園駅や水道橋駅も同じような人口推移が予想されており、周辺の住宅市況は今後も手堅く推移しそうです。

　上記は、文京区「町丁別世帯・人口」を基に、過去10年間の文京区全体の人口推移をグラフにしたものです。

　データによると、2020年までは人口が上昇していましたが、21年は減少しています。しかし、280人の減少と大幅なものではないので、今後大きく減少するといった心配はないように思いますが、数値を注視することは必要です。

●4-3．交通機関の乗車率から見る利便性

　東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、「春日駅」を利用する乗降客数の推移を考察していきます。

　データによると、「春日駅（都営三田線・大江戸線）」の乗降客数に大幅な減少は見られませんでした。特に、「春日駅」は2004年以降増えており、再開発の進行とともに、「水道橋」駅からの引き離しを図っているように見えます。

●4-4．春日駅周辺の地価を考察

　春日駅周辺の地価を確認していきます。以下のグラフは、商業地域に区分されている『文京5-25（春日駅）』と、住宅地に区分されている『文京区-2（文京区西片1-11-5）』、近隣の場所を含めた3地点のデータを基に、2011年から21年までの価格をまとめたものです。

4-4-1．商業地『文京5-25（春日駅）』について

　アベノミクス効果が出た2014年から、地価が上がり、20年まで増加しています。なお、11年から21年にかけて、59万円／平方メートル（約56％）増加しています。

4-4-2．住宅地『文京区-2（文京区西片1-11-5）』について

　住宅地も徐々に地価が上昇し、11年から21年にかけて26万円／平方メートル（約30％）増加していました。

●4-5．春日の中古マンションの価格推移

4-5-1．マンション等住宅価格の推移

　新駅の開発が進み、人口や地価が上昇している春日駅周辺に建つ中古マンションの価格推移をライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に確認します。

　まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、2010年からの春日駅周辺の中古マンションの価格をまとめたものです。

　上記のグラフによると、現在、春日駅周辺に建つ中古マンションの価格は上昇傾向です。直近の3年間を見ると11％程度上昇しています。

　一方で、土地価格が19年末からコロナウイルスの影響やウッドショックに伴う下降があり、少し気になるところです。ただ、大きなトレンドは変わらず、今後も安定的に推移していくものと思われます。

4-5-2．ファミリー向けマンションの価格まとめ

　このように堅調に推移している春日駅の住宅価格ですが、さらにいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。

　まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近3カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、70平方メートル前後の中古マンションの平均価格は6,591万円（311万円/坪）でした。次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格1億2,078万円（570万円/坪）でした。

　他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格6,640万円（314万円/坪）でした。最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格6,814万円（322万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も21年11月時点の数字です。

　上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他3つのサイトの平均価格（6,682万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約81％もの乖離がありました。

　他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築10年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。