目黒駅周辺の人気は不動！ セレブ感漂う街の再開発に新たな動き!?

4．目黒駅周辺の価値は今後も上昇するのか？

　既述の通り、17年までに駅前再開発が完了し、22年竣工予定で、JR東日本が主体となっている複合型まちづくり「MEGURO MARC」も西五反田3丁目で工事が進んでいるため、さらに利便性を高め、治安もいい目黒駅周辺は魅力ある街であることは間違いありません。

　「MEGURO MARC」はオフィス棟、分譲マンション、賃貸マンションの3棟からなる大規模な再開発で、中央部分に広場を設け、子育て世代を中心にそれぞれの建物には保育施設やシェアスペースがあり、多様な交流の促進を目指しています。

　しかし、不動産購入を検討するには将来的な価値を見込めるのか見極める必要があります。そこで、それぞれのデータをもとに詳しく確認していきます。

●4-1．品川区全体の人口の推移

　上記のデータは、目黒駅がある品川区が発表した「品川区内全域の人口と世帯数」です。

参考：人口のあらまし｜品川区

　また、コロナ禍でもっとも人口が増えたのは「品川区」という結果も出ています。一番増えた「品川区」は、3,037人も増加しました。コロナ禍でこれだけ人口が増加するということは住みやすい街である裏付けになるのではないでしょうか。

●4-2．目黒駅周辺の人口予測

　次に、将来的に目黒駅周辺の人口は増加していくと言えるのか？

　まず、平成30年の国政局推計の数字を基に目黒駅と五反田駅、恵比寿駅周辺の人口予測をグラフにしてみました。

　目黒駅は2045年あたりをピークに増加傾向がまだまだ続きそうです。一方、恵比寿駅は35年、40年をピークに減少していきそうです。五反田は50年まで増加傾向が見込まれています。後述する世帯状況を踏まえ、他の2駅同様、目黒駅周辺も繁華性が高まりそうです。

　他にも、品川区が発表した『品川区の将来人口の推計結果』のデータを基に考察していきます。このデータによると、目黒駅周辺とは異なり、23年をピークに区の総人口はゆるやかに減少していくと予測されています。

参考：品川区の将来人口の推計結果について

　しかし、これから数年、人口は上昇傾向、治安もよくセレブ感のある目黒駅周辺であれば、将来的に人口は極端に減少することはないように思います。また、男性よりも女性の方が東京都を志向し、住み続けるといったデータも出ています。

参考：「2020年、コロナ禍で東京の人口はどのように変化したか？～外国人の転出超過が目立ち、女性は男性の2倍以上の転入超過数～」時事ドットコムjiji.com

　ですので、人口減少後も女性も住みやすいイメージのある目黒駅周辺はファミリー層にも根強い人気は衰えにくいと考えられます。なお、以下の棒グラフの通り、恵比寿駅と比べると、目黒駅や五反田駅は単身者の割合が少なく、2人または3人以上の世帯の割合が高くなっています。

●4-3．交通機関の乗車率から見る利便性

　JRが発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、目黒駅を通っているJR山手線の乗車客数の推移を考察していきます。

参考：目黒駅（JR東日本）の乗降客数の統計

　駅前再開発も重なり、12年から安定して目黒駅の利用者は増加傾向でした。ただ、2019年には約1.8％の減少を記録しています。これは、同年の年度末に発生した新型コロナウイルスの影響を受け、電車を利用する方が減ったことが原因だと考えられます。

　ちなみに、JR東日本が発表した『各駅の乗車人員2019年度ベスト10』を確認すると、19年度には主要駅でも前年に比べて減少しているため、そのこと自体はあまり気にする必要はなさそうです。したがって、目黒駅の乗車率は全体的に上昇傾向だと言えそうです。

●4-4．品川の土地の価値の推移

　次に、ここまで見てきた目黒駅周辺の土地の価格を確認していきます。上記のグラフは商業地域に区分されている『品川5-10（東京都品川区上大崎2-13-35）』と、住宅地に区分されている『品川-4（東京都品川区上大崎3-10-35）』の地域のデータを基に、11年から21年までの価格をグラフにまとめたものです。

4-4-1．商業地『品川5-4（東京都品川区上大崎2-13-35）』について

　08年に起こったリーマンショックの影響を受け、13年まで約5年間低迷していました。しかし、アベノミクスの影響を受けて、14年から徐々に価格が上昇しており、10年間で1,310,000円／平方メートル（5％）も増加しています。

4-4-2．住宅地『品川-4（東京都品川区上大崎3-10-35）』について

　住宅地も商業地と同じく、一時低迷しました。しかし、駅前再開発が終わった17７年以降も安定して価格が上昇しています。10年間で250,000円／平方メートル（27％）も増加しているため、駅周辺の利便性と共にこちらも安定して価格が上昇してきたと言えます。

　ただ、同じ価格水準だった、恵比寿駅周辺の住宅街と比べると、伸びが少ないようにも感じます。一方、五反田駅周辺の住宅街と比較すると、こちらの方が上昇率は高そうです。

●4-5．品川の中古マンションの価格推移

　最後に、ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の目黒駅周辺の中古マンションの価格推移を確認します。まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、10年からの目黒駅周辺の中古マンションの価格をまとめたものです。

　上記のグラフによると、現在目黒駅周辺の中古マンションの価格は上昇傾向です。14年から大幅に価格が上昇していることが分かります。

　また、20年に発生した新型コロナウイルスの影響を受けている不動産が多い中、直近の3年間で8.24％程度も上昇しています。このことから、将来的にも価格は安定して上昇傾向であるといえるのではないでしょうか。