高輪ゲートウェイ開業しても今はまだなにもない―今後も 再開発事業は継続で、底堅い街へ

3．高輪ゲートウェイの価値はさらに上昇するのか？

　高輪ゲートウェイは先ほど紹介した都市計画や周辺地域の再開発事業により、今後ポテンシャルの高い街と変化していくため、将来的に街全体の価値が高まっていくことは間違いなさそうです。

　しかし、不動産の購入に踏み切るには、再開発の影響も含め、どのように変化していくのかを知ることが重要となります。ここから高輪ゲートウェイ駅周辺が本当に街全体の価値が高まっていくのかについて、それぞれのデータを基に解説していきます。

●3-1．港区全体の人口の推移

　港区が発表した『各年1月1日現在の人口・世帯数』のデータを基に、港区全体の人口を考察していきます。このデータによると、06年以降、一度も減少することなく安定して増加しており、14年間で約83,000人以上も増加していることが分かります。

　今後、高輪ゲートウェイ駅が既述の通り、完成することや品川・泉岳寺周辺地域の再開発事業が進展し、街並みが良化することを考慮すると、将来的に安定して人口が増加していくことを期待できます。

●3-2．港区の全体の人口予測

　将来的に港区の人口が増加していくのか、港区が発表した『港区人口統計』のデータを基に考察していきます。上記は、港区を5つのエリア別の将来人口の推移をグラフにまとめたものです。

　このデータによると、高輪ゲートウェイ駅がある高輪エリアは、2030年まで毎年約1,500人増加していくと予測されています。

　さらに、港区が発表した同区ホームページの『第一種市街地再開発』を見ると、麻布十番駅や浜松町駅エリアでも再開発事業による高層ビルの建設計画が進んでおり、どちらの高層ビルにも住居が入る予定となっているため、将来的に街全体の人口が増加していくのは間違いなさそうです。

●3-3．交通機関の乗降率から見る利便性

　高輪ゲートウェイ駅は20年に暫定開業した駅であるため、交通機関の乗車・乗降人数に関するデータが発表されていません。このため、同駅周辺に位置する品川駅と泉岳寺駅の乗降人数のデータを基に、高輪ゲートウェイ駅の利便性を確認していきます。

　まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、ウィキペディアと関東交通広告協議会が発表した情報を基に、品川駅と泉岳寺駅の乗降人数をグラフにまとめたものです。

　上記のグラフを見ると、05年度以降品川駅の乗降人数は一時的に減少している時期もありますが、全体的にJRの利用者は増加傾向です。19年度には約6,000人減少を記録していますが、同年の年度末に発生した新型コロナウイルスの影響を受けて電車を利用する方が減ったことが主な原因となっているため、あまり気にする必要はなさそうです。

　一方で、泉岳寺駅も同様に一時的に減少している時期もありますが、全体的に同駅の都営地下鉄線の利用者数は右肩上がりとなっているため、こちらも安定して上昇傾向だと言えます。

　高輪ゲートウェイ駅が2024年、本格的に『世界と東京を繋ぐ玄関口』として機能することや同駅の周辺に位置する品川駅の乗降客数が上昇傾向にあることを考慮すると、高輪ゲートウェイ駅の利用者は将来的にも増加していくことを予測できます。

●3-4．高輪ゲートウェイの土地の価格の推移

　次に、高輪ゲートウェイ駅周辺の土地の価値の推移を確認していきます。上記は、商業地に区分されている『港5-10（東京都港区高輪2-19-19）』と住宅地に区分されている『港-24（東京都港区高輪2-12-51）』のデータを基に、2011年以降の価格をグラフにまとめたものです。

　まずは、商業地に区分されている『港5-10（東京都港区高輪2-19-19）』から確認していきます。データがない時期もありますが、11年以降、価格が減少することなく安定して上昇しており、10年間で208,000円／平方メートル（11％）増加しています。

　次に、住宅地に区分されている『港-24（東京都港区高輪2-12-51）』は16年から徐々に価格が上昇しており、5年間で240,000円／平方メートル（22％）増加しています。

　どちらのエリアも安定して上昇傾向で、今後様々な施設が出来上がるにつれ、この傾向は加速していくものと思われます。

●3-5．高輪ゲートウェイ駅周辺の中古マンションの価格推移

　高輪ゲートウェイ駅は2020年に暫定開業したため、21年現在同駅周辺の中古マンションの価格に関する情報は公開されていません。

　そのため、ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、高輪ゲートウェイ駅周辺に位置する『泉岳寺駅』周辺の中古マンションの価格推移を確認していきます。

　まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは泉岳寺駅周辺の中古マンションの価格をグラフにまとめたものです。

　上記のグラフを見ると、14年4月以降、泉岳寺駅周辺の中古マンションの価格は安定して上昇傾向です。特に大幅な減少は見られず、直近3年間の上昇幅は約15.3％となっており、東京都全体の中古マンションの価格変動の約7％を大幅に上回っています。

　東京都の価格推移の約2倍以上の価格を推移しているため、今後高輪ゲートウェイ駅周辺の街並みや品川駅にリニア中央新幹線が本開業し、実際にその利便性を体感できるようになると、さらに中古マンションの価値が上昇していくことが期待できます。