住み続けたい街1位の麻布十番、再開発事業によりさらに街の品質が向上するレベルの高い街へ？

3．麻布十番の価値はさらに上昇するのか？

　麻布十番は既述の市街地再開発事業や港区に集まる富裕層に好まれるレベルの高い街であるため、将来的にも街全体の価値が高まっていくことは疑いの余地がありません。しかし、不動産を購入する上で、イメージや曖昧な情報だけで決めるのは短絡的すぎます。

　そのため、ここからは麻布十番が将来的にどのように変化していくのかについて、それぞれのデータを基に定量的な分析を行いながら解説していきます。

●3-1．港区全体の人口の推移

　港区が発表した『各年1月1日現在の人口・世帯数』のデータを基に、港区の人口を考察していきます。このデータによると06年以降、人口は一度も減ることなく安定して増加していることが分かります。

　港区はどのエリアも人気がある上に、麻布十番エリアで現時点で計画されているタワーマンションの入居開始を考慮すると、今後も安定して区の人口が増加していく可能性は高そうです。

●3-2．港区の全体の人口予測

　将来的になぜ港区の人口が安定して増加していくと言えるのか、港区が発表した『港区人口推計』のデータを基に考察していきます。まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、港区の5つのエリア別の将来人口の推計結果をグラフにまとめたものです。

　上記のグラフを見ると、麻布や赤坂など全てのエリアで人口が増加していくと予測されています。どのエリアでも30年まで毎年1,000人以上増加していくと予測されているうえに、港区が発表した『都市計画による街づくり地区の一覧』を見ると、虎ノ門や白金等区内の他のエリアでも再開発事業が計画されているため、将来的に利便性が向上し、人口が増えていくのは間違いなさそうです。

●3-3．交通機関の乗降率から見る利便性

　関東交通広告協議会が発表している『関東交通広告協議会・各社・各駅・乗降人員・通過人員・運送人員』のデータを基に、麻布十番駅を通っている東京メトロ南北線と都営大江戸線の乗降客数の推移を考察していきます。

　06年以降、一時的に乗降数が減少している時期もありますが、どちらの電車も全体的に利用者は増加傾向です。

　また、どちらの電車とも14年間大幅な減少を見せていないことや現在計画されている高層ビルの入居が開始することを考慮すると、ウイルスの影響があったとしても、将来的にも増加していくことが見込まれます。

●3-4．麻布十番の土地の価格の推移

　次に、麻布十番駅周辺の土地の価値の推移を確認していきます。上記は、商業地に区分されている『港5-11（東京都港区麻布十番2-20-7）』と第二種中高層住居専用地域に区分されている『港-21（東京都港区南青山4-12-1）』のデータを基に、12年から20年までの価格をグラフにまとめたものです。

　まずは、『港5-11（東京都港区麻布十番2-20-7）』から確認していきます。12年以降、価格が減少することなく安定して上昇しており、8年間で114万円／平方メートル（48％）増加しています。

　つぎに、第二種中高層住居専用地域に区分されている『港-21（東京都港区南青山4-12-1）』はデータがない時期もありますが、12年から徐々に価格が上昇しており、8年間で46万円／平方メートル（45％）増加しているため、どちらの地区も安定して上昇傾向です。

●3-5．麻布十番周辺の中古マンションの価格推移

　最後に、ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、麻布十番駅周辺の中古マンションの価格の推移を確認していきます。まずは、下記のグラフをご覧ください。

　上記のグラフを見ると、13年7月以降、麻布十番駅周辺の中古マンションの価格はほぼ安定して右肩上がりであることが分かります。

　直近3年間での上昇幅は約7％となっており、東京都全体の中古マンションの価格変動の約7％とほぼ同水準です。さらに、東京都の平均価格推移の約2倍近くの価格を推移しているため、人口や世帯数の集約が進みつつあり、今後も安定して上昇していくことが期待できます。