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不動産価格の高騰、ついに潮目がきた！不幸にならない再開発の街購入（武蔵小山編）
『本当に住みたい街大賞』受賞の武蔵小山、大規模な再開発で価格上昇は進むのか？
2021/03/11 07:00
#不動産投資 #東京これから買える街 #武蔵小山
3．武蔵小山の価値はさらに上昇、安定するか？
これまで見てきたように武蔵小山は幅広い世代が移住を希望しているほど、魅力的なエリアであることは間違いありません。しかし、武蔵小山の不動産を購入する際、人気度や再開発事業が進展している影響によって、街全体がどのように変化したのか、またはするのかを知ることが重要だと思います。そこで、ここでは関係するそれぞれのデータをもとに確認していきます。
●3-1．品川区・目黒区全体の人口の推移
まず、品川区全体の人口の推移を、品川区が発表した『品川区の統計』のデータをもとに確認します。07年以降、一度も減少することなく安定して人口は増加傾向です。武蔵小山の再開発事業も大半は品川区で行われているため、今後も人口が増加していくことが見込まれます。
一方、目黒区も20年に約400人の減少を見せてはいますが、全体的に上昇傾向です。品川区ほど大幅な増加は見られませんが、武蔵小山のすぐ近くにある西小山でも再開発事業が進められているため、今後も安定して増加していくのではないかと期待されています。ただし、品川区都市環境部によると「西小山駅周辺では、品川区内で都市再開発法に基づく市街地再開発の動きはありません」ということでしたので、問い合わせる際は管轄区を間違えないようにしてください。
参考：目黒区
●3-2．武蔵小山駅がある品川区全体の人口予測
将来的に武蔵小山の人口が増加していくのか、武蔵小山駅がある品川区のデータを基に考察していきます。品川区が発表した『品川区の将来人口推計』によると、区の人口は安定して増加傾向に向かうことを予測されています。ですが、中位推計では、2044年をピークに少しずつ減少していく見込みです。
とはいえ、武蔵小山では21年の竣工後にオープンするタワーマンションの入居開始を考慮すると、『品川区の将来人口推計（平成31年）』が予想した数値を上回ることが期待されます。
●3-3．交通機関の乗降率から見る利便性
関東交通広告協議会が発表したデータを基に、東急電鉄目黒線の乗降客数の推移を考察していきます。07年以降、武蔵小山で乗降する客数は上昇傾向です。
しかし、20年に発生した新型コロナウイルス感染拡大により緊急事態宣言が発令されたため、約800人減少しています。これは人との接触を控えるために、一時的に電車を利用する方が減ったことが理由だと考えられます。
都内の大半の方が不要不急な外出を控える一方、大幅な減少を見せていないことを考慮すると、武蔵小山のアクセスの良さを推察することができます。
●3-4．武蔵小山の土地の価格の推移
武蔵小山駅周辺の2つの商業地域に区分されているエリアのデータをもとに、土地の価値を確認します。上記のグラフは、『品川5－7（東京都品川区南品川3－5－5）』と『目黒5－12（東京都目黒区自由が丘1-29-9）』から17年に『目黒5－17（東京都目黒区目黒本町5-1-2）』に変更となった地区の価格をグラフにまとめたものです。
まず、『品川5－7』から確認していきます。08年に起こったリーマンショックの影響により、約5年間価格が低下していました。しかし、14年を機に上昇しており、過去7年間で33.8万円／平方メートル（50％以上）上昇しています。
一方、『目黒5－12』も同様に08年にピークを迎え、一定期間価格が減少しています。理由は不明ですが、17年に『目黒5－17』に標準地番号が変更となりました。一部、データがない期間もありますが、13年の底値から20年までの7年間で45万円／平方メートル（40％近く）上昇していることが分かります。
現在、武蔵小山で進行中の広範囲にわたる再開発事業の進展により、今後どちらのエリアもまだまだ価格が上がっていくことを期待されています。
●3-5．武蔵小山駅周辺の中古マンションの推移
最後に、ライフルホームズが発表した住まいのインデックスのデータをもとに、武蔵小山駅周辺の中古マンションの価格推移を確認します。まずは、下記のグラフをご覧ください。
このデータによると、武蔵小山駅周辺は直近3年間で中古マンションの価格が約3％上昇していることが分かります。また、11年前と比較して中古マンションの価格が約20％近く上昇している事を考慮すると、再開発事業の影響を大きく受けているのは間違いなさそうです。
現在、大規模な再開発事業が進展していることやタワーマンションの建設が進められているため、今後も手堅く上昇傾向に向かうのではないかと予測されています。
