小岩駅周辺が、「夜ふかし」の悪イメージから生まれ変わる!?　 大規模な再開発で、新たな街並みへ…

3．小岩の価値は今後上昇するのか？

　既述の通り、小岩は再開発事業もあり、街自体が住みやすいエリアであることは間違いありません。しかし、小岩の不動産を購入する際は、住みやすい街として人気が高まったことや再開発事業が進展している影響によって、小岩の街がどう変化したのかが重要です。関係するそれぞれのデータをもとに確認していきます。

●3-1．江戸川区全体の人口の推移

上記は、江戸川区が発表した「町丁目別世帯と人口・年齢別人口報告」のデータをもとに、グラフにまとめた区全体の人口の推移です。2001年以降、区全体の人口が増加傾向にありましたが、2012年に「最も犯罪が多い区」と認定されたことをきっかけに、一時人口は減少していました。しかし、行政の取り組みによる犯罪減少結果を受け、徐々に住民が増加傾向に向かっていることが分かります。

●3-2．江戸川区全体の人口予測

　では、今後将来的に小岩の人口がどのように変化していくのか、江戸川区が発表した「江戸川ビジョン（平成28年発行）」のデータをもとに考察していきます。このデータによると、総人口は今後も増加傾向に向かうことを予測されていますが、2030年をピークに減少していく見込みです。再開発完了時が最も人口が多いタイミングになりそうです。

　しかし、2020年現在に予測された人口数よりも約7,000人増加していることや2026年竣工後にオープンする小岩駅北口のタワーマンションの入居などを考慮すると、「江戸川ビジョン（平成28年発行）」の予測を上回る人口数を期待できます。この辺りは追加の再開発のプラン発表や周辺エリアの開発により、変わってくると思います。ただ、何もなければ、他の地域と比較し、人口は減少する可能性が高いと思います。

●3-3．交通機関の乗車率から見る利便性

　JR東日本が発表している「各駅の乗車人員」のデータをもとに、小岩駅を通っているJR総武線の乗車客数の推移を考察していきます。2007年以降、約4年間利用者数が減少していました。

　しかし、2015年の人口増加に伴い小岩駅を利用する人は年々増加傾向です。増加傾向に向かっている理由として、千葉と都心部に直通でアクセスできることが挙げられます。通勤ストレスを軽減したい方にとって大きなメリットとなるため、そのことを目的に引っ越してくる人が増加したのです。

●3-4．小岩の土地の価値の推移

　小岩の土地の価格も上昇傾向です。ここでは、商業地に区分されている「江戸川5－1（東京都江戸川区西小岩1－23－13）」のデータをもとに、2006年から14年間の価格を上記のグラフにまとめたので、確認してみてください。

　2008年に一度ピークを迎え、同年のリーマンショックの影響により低迷しましたが、大幅な減少は見られず一定水準を維持していました。しかし、アベノミクスが始まった2013年を機に大幅に上昇しており、14年間の間で約48万円／平米、50％超も上昇していることが分かります。

　さらに、2020年の東京都全体の商業地の前年比が6.48％だったのに対し、小岩はほぼ同水準の6.41％上昇でした。これらのことから、江戸川区小岩の価値はイメージとは異なり、見過ごされることなく、今後も上がると期待できます。

参考：不動産売却ナビ
https://www.land-create.co.jp/land_price/detail.php?cd=13123_005_001

●3-5．駅周辺の中古マンションの価格推移

ライフルホームズが発表している「住まいのインデックス」のデータをもとに、小岩の中古マンションの価格推移を確認します。まずは、下記のグラフをご覧ください。

　現在小岩の標準的な中古マンションの価格は、港区や渋谷区など再開発が大規模で行われている地域と比較すると出遅れて居るように見えますが、10年前と比較して約3割近く上昇しています。ここ、1～2年は少し減少傾向でしたが、2020年に入り、直近10年間最高値近くまで上昇してきました。

　既述のような大規模な再開発が進展しや人口の増加が続くこと、そして、住みたい街として認知度が高まっていることを踏まえると、今後も手堅く、上昇傾向が続くのではないかと思います。