北千住、都内住みたい街ランキング1位の再開発都市―気になる「足立区の治安」も大規模運動で一掃!?

2．北千住の再開発地域

　北千住駅は、80年に西口の再開発計画の発足以降、現在も周辺地域の計画が進んでいます。そのため、公共施設の整備や駅前の拡張により、街がどんどん新しく生まれ変わっているのです。代表的なものとしては、駅前に建設された千住ミルディス1番館と2番館です。それぞれ地上13階と26階の高層施設建築物であり、商業施設や住宅・業務ビルとして活用されています。

　主な西口の再開発地域の場所や進捗状況が以下の画像になるので、確認してみてください。

　もちろん、再開発はこれだけに留まりません。21年には、足立区千住一丁目の地域で、住居や商業施設、子育て支援施設が入る予定の地上30階の「千住ザ・タワー」と呼ばれるタワーマンションの入居の開始が決定しています。具体的な詳細は、以下の画像を確認してみてください。

　また、北千住の西口だけでなく東口でも計画されています。独自のまちづくり部門を土地利用、交通環境整備、安全・安心のまちづくり、魅力づくりの４つの方針に分け、さまざまな視点から住みやすさを追求しているのです。
参考：足立区
https://www.city.adachi.tokyo.jp/toshi/machi/toshi/ks-nishi1sai.html

3．北千住の今後の価値は？

　では、実際に再開発の開始以降、北千住周辺の価値がどのくらい変わったのでしょうか？不動産購入を検討するうえで、将来的に価格の上昇が見込めるのかを見極めることは、非常に重要なポイントです。ここでは、各データを基に定量的な分析を行いながら解説しているので、確認するようにしてください。

3－1．足立区全体の人口の推移

　足立区が発表した「足立区年齢別人口」を見ると、街の治安改革運動をはじめた08年から12年間で約27000人以上の人口が増加していることが分かります。さらに、21年にタワーマンションの入居が始まることや文教大学招致の決定を考慮すると、今度も年々上昇していくことが見込まれています。

3－1－1．足立区全体の人口予測
　なぜ将来的に北千住の人口が増加傾向に向かうことが見込まれているのか、足立区が独自で算出した予測を基に考えてみました。実は、足立区が平成27年に発表したデータを見ると、高齢者の人口増加や少子化問題を考慮していて、45年後である平成72年（現在の元号だと令和41年）には、約56万に減少すると発表されているのです。

　しかし、予測された当時と現在では状況が全く異なっています。

　人気がある街として知名度が上がったうえ、再開発が次々と発展しているからです。さらに、人口減少に対する問題に区が対策を講じていることを考慮すると、足立区が算出した予測を大幅に上回ることが期待されているのにも頷けます。

3－2．交通機関の乗車率から見る利便性

　関東交通広告協議会が発表した「各鉄道の平均乗降人員」のデータの中から、JRの乗車率を調べてみました。東京藝術大学の千住キャンパスが開校した06年から毎年上昇傾向にあり、19年時点で約220000人が北千住駅を利用していることが分かります。

　さらに、北千住のバスなどの交通網は、足立区内に限らず荒川区や北区、羽田空港に直通していることも注目ポイントです。このように、様々な交通手段を選択できることに加え、広い範囲を移動することができることは、高い利便性を有していると言えます。

3－3．北千住の土地の価格はどうなのか？

　実際、北千住の土地の価値は上がっているのでしょうか？ 下記のグラフは、第一種住居地域に区分されている「足立－52（足立区千住旭町28－12）」の人口が増加した08年以降のデータをまとめたものです。

　10年以降、4年間一定水準を推移していましが、住みたい街ランキングで一躍人気が出たことや千住ザ・タワーの建設事業の発足に伴い、標準地は6年間で30％程度上昇していることが分かります。

3－4．北千住駅周辺の中古マンションの価格推移

　最後に、北千住駅周辺の中古マンションの価格推移をライフホームズが発表している「住まいのインデックス」のデータを基に見ていきます。下記のグラフは、足立区の中古不動産を対象とした価格をまとめたものです。

　上記のグラフを見ると、足立区の中古マンションは、直近3年間で約5.8％上昇していることが分かります。さらに、子ども支援施設増加や区のサポートなどを考慮すると、今後も上昇傾向は続くと予測されているのです。