東武東上線の地味な駅が意外な狙い目!? 絶妙な住みやすさと再開発で地価も高騰か (上板橋編)

3．上板橋駅周辺の将来予測

3-1．上板橋駅のある板橋区の人口の予測

　上板橋駅のある板橋区の過去20年間の人口の推移をグラフにしてみました。奇麗な右肩上がりで増加しており、特にアベノミクスが始まった2013年以降で約3～4万人の人が板橋区に移り住んでいます。

　次に、国立社会保障・人口問題研究所の推計のデータを基に板橋区と東京都全体の今後の人口の予測を見ると、東京都全体の人口は2030年までに約12万人増え、その後は減少傾向に入ると予想されています。一方、板橋区は2040年まで約3万人増え、その後は減少傾向に入ると予想されており、今後、20年間は緩やかな増加傾向にあります。

　さらに、国土交通省が発表しているデータを基にしたリーサスで人口の推移を見てみると、池袋へのアクセスも良く、今後、5年、10年と再開発を中心に街づくりが行われている板橋区の人口推計は、都心3区、5区から少し離れた練馬区や川崎市の人口同様に増えはしないものの、減りもしないと予想されています。

　ちなみに、同じ再開発が行われた北千住のある足立区、金町のある葛飾区、小岩のある江戸川区だけでなく、北区や中野区、新宿区等も人口の減少が見込まれています。

3-2．上板橋駅の利便性を知る、乗降客数の推移

　次に、東武東上線が発表している一日の平均乗降客数の推移を見てみます。上板橋駅の乗降客数は板橋区の人口の増減とは相関が少なく、2015や2016年あたりに池袋駅再開発の準備組合が出来て以降、右肩上がりで増えています。

　具体的には、過去10年で3,000人ほど増えています。なお、上板橋駅は城北中央公園等住環境がよく、新宿や渋谷、西日暮里駅まで30分程度の利便性を考えると、駅前再開発をきっかけに、利用者の増加が見込まれます。

3-3．土地価格はどうなのか？

　同様に、上板橋駅周辺の地価について調べてみました。ここでは毎年発表されている地価公示の内、中低層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域にある板橋5－7（東京都板橋区上板橋1-21-4）について、過去20年超の推移をまとめました。上板橋駅周辺では、2004年の都市計画決定以降、2008年リーマンショック以降一旦下がったものの、景況感の回復と共に今年の発表分まで継続的に10年程度地価が上がっています。今後再開発が進められる環境で地価の更なる高騰が見込まれます。