不動産価格の高騰、ついに潮目がきた！ 不幸にならない再開発の街購入(武蔵小杉編)

武蔵小杉の今後の価値は？

　今回は、00年以降大々的に再開発が行われ、工場地からタワーマンションや大規模な商業施設ができ、一気にセレブタウンとまで言われるようになった武蔵小杉に関して、長期データを基に再開発の経済的な恩恵について見ていきたいと思います。

2－1．武蔵小杉のある川崎市中原区の人口の予測

　国立社会保障・人口問題研究所の推計のデータを基に川崎市中原区と神奈川県全体の今後の人口の予測を見ると、神奈川県全体の人口は20年以降、長期的に減少傾向にあるものの、東京へのアクセスも良く、再開発が継続的に行われている川崎市中原区の人口は今後40年まで20年間で更に2万人程度の増加が見込まれています。

2－2．武蔵小杉駅の利便性を知るため、乗降客数の推移

　次に、JRや東急電鉄が発表している利用者数データを見てみます。JR南武線やJR横須賀線、JR湘南新宿ライン、JR湘南新宿ライン、JR相鉄直通線、東急東横線、東急目黒線が停まる武蔵小杉駅の乗降客数の推移は再開発の進展と共に東京都心への利便性も向上し、右肩上がりで増えています。JR線で比較すると、過去20年で7万人が13万人程度まで増えています。

　なお、武蔵小杉駅は新宿や渋谷、品川、横浜、東京駅等の主要なターミナル駅へ乗り換えなしの20分以内に行ける等、非常に良好な交通利便性を有しています。

2－3．土地価格はどうなのか？

　同様に、武蔵小杉駅周辺の地価について調べてみました。ここでは毎年発表されている地価公示の内、一般住宅やアパートが混在する住宅地域にある中原－9（神奈川県 川崎市中原区今井南町20－6）と、中低層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域にある中原5－2（神奈川県 川崎市中原区小杉町3－441－29）について、過去20年超の推移をまとめました。武蔵小杉駅周辺では、05年や06年ごろからタワーマンションが複数棟竣工し始めたあたりから上昇し始めています。08年リーマンショックで、一旦下がったものの、継続的な再開発が続き、そこから今年の発表分まで継続的に15年程度地価が上がっています。

2－4．多くの人が買うマンション価格はどうなのか？

　最後に、ライフルホームズが発表しているファミリー向け中古マンションの売却希望価格、そして、東京カンテイでその坪単価の推移をまとめました。

2－4－1．武蔵小杉駅周辺の中古マンションの価格の推移

　ライフルホームズによる、築10年程度、専有面積70平米ぐらいのマンション価格の推移グラフによると、直近3年間で3.5％の上昇を見せています。神奈川県全体でも3.0％の上昇を見せているため、武蔵小杉駅周辺の再開発による価格上昇の効果は薄れつつあるようです。

　ただ、12年と17年を比較すると、30％以上の上昇を見せています。この5年間は再開発が進み、商業施設なども立ち上がり、街としてのグレードが急速に上がった時期と言えます。現在は、駅周辺の再開発が終わりつつあるものの、既に繁華性だけでなく、利便性も高まっているため、資産価値は今後も安定的に推移していくと思われます。